Российская гильдия риэлторов представила комплексный план борьбы с массовыми случаями недобросовестного отзыва жилья у покупателей.
После многочисленных законодательных инициатив депутатов по стабилизации рынка недвижимости профессиональное сообщество предложило собственные решения. С середины ноября при гильдии начал работу специальный оперативный штаб, занимающийся ситуациями, когда продавцы квартир через суд требуют возврата жилья, заявляя о мошенничестве или давлении. В большинстве подобных дел судебные инстанции встают на сторону продавцов, особенно преклонного возраста, аннулируя сделки. Покупатели при этом остаются без приобретенного жилья и без уплаченных средств.
Как отмечают в РГР, каждый такой прецедент «подрывает доверие граждан к системе государственной регистрации и создаёт риски сокращения числа операций на вторичном рынке». Для противодействия этим практикам эксперты подготовили пакет рекомендаций, включающий как советы непосредственным участникам сделок, так и предложения по изменению нормативной базы.
Пять ключевых правил для покупателей квартир
Первое и основное правило — личная встреча с продавцом без участия посредников. Во время беседы необходимо внимательно наблюдать за реакцией собеседника: не демонстрирует ли он заученные фразы, не отвлекается ли на переговоры в мессенджерах. Дополнительно стоит пообщаться с соседями — не замечали ли они странностей в поведении владельца жилья в последнее время.
Второй важный шаг — попросить продавца собственноручно заполнить краткий опросник с вопросами о мотивах сделки, понимании её условий и других аспектах. Многие риэлторские агентства, следуя рекомендациям МВД, уже применяют подобные анкеты для пожилых клиентов. «Такая форма не усложняет процесс, но формирует доказательную базу, подтверждающую осознанность действий продавца», — поясняют в гильдии.
Третье правило касается финансовых расчётов. Специалисты советуют отдавать предпочтение схемам, при которых деньги передаются продавцу только после фактической передачи ключей, освобождения помещения, подписания акта приёмки-передачи и подтверждения снятия с регистрационного учёта. Например, для этого можно использовать аккредитив — специальный банковский счёт, куда при оформлении договора купли-продажи зачисляются средства покупателя. Продавец получает доступ к ним лишь после выполнения всех прописанных в соглашении условий.
Четвёртый пункт — внимание к «красным флагам», которые могут свидетельствовать о возможном давлении на продавца. К ним относятся: существенная скидка без разумного обоснования, нежелание владельца обсуждать мотивы продажи и скрывать сделку от родственников, а также неуверенность, стереотипные ответы вроде «продаю квартиру, чтобы переехать ближе к родственникам — только не звоните им и не беспокойте». Важный нюанс: если покупатель проигнорировал такие сигналы, суды трактуют это как отсутствие «должной осмотрительности» и склоняются к решению в пользу продавца.
Пятая рекомендация касается договорных условий. В соглашениях купли-продажи рекомендуется отдельно прописывать, что в случае признания сделки недействительной продавец сначала возвращает полученные денежные средства, и только после этого покупатель передаёт квартиру. До возврата денег жилье остаётся в залоге у покупателя. «Такая оговорка соответствует нормам гражданского законодательства», — уточняют в РГР.
Четыре законодательные инициативы для защиты рынка
Эксперты предлагают внести несколько изменений в правовое поле. Во-первых, запретить после расторжения сделки списывать долг перед покупателем через процедуру личного банкротства. К сожалению, уже сложилась практика, когда суд обязывает вернуть не только квартиру продавцу, но и деньги покупателю, но владелец объявляет себя банкротом.
Во-вторых, при изъятии ипотечной квартиры у добросовестного покупателя по так называемой «бабушкиной схеме» (когда сделка расторгается из-за заблуждения продавца) залог по кредиту должен переноситься на продавца. Проще говоря, дальнейшие выплаты по ипотеке обязана производить «бабушка», которой вернули заложенное жилье, чтобы исключить злоупотребления правом.
В-третьих, создать государственный компенсационный фонд для помощи в ситуациях, когда добросовестный покупатель не может вернуть свои средства — по аналогии с Агентством по страхованию вкладов или Фондом дольщиков.
В-четвёртых, Верховному суду РФ рекомендуется дать разъяснения о последовательности действий при применении двусторонней реституции (когда возвращаются и квартира, и деньги), чтобы устранить несправедливые случаи, при которых покупатель лишается и жилья, и средств.
Перспективы реализации предложений
Как сообщила KP.RU заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, «Российская гильдия риэлторов направляла нам свои предложения, мы практически все включили в резолюцию круглого стола по этой теме, который состоялся 20 ноября, и будем использовать в дальнейшей работе».
Источник: kp.ru